Problemet med stora bostadslån – enkelt förklarat

Att många svenskar har stora bolån är vida känt. Faktum är att det finns mycket som tyder på att vi svenskar är de högst belånade i världen. Från regeringen och dess myndigheter, med Finansinspektionen som främsta aktör, samt Riksbanken, framhålls om och om igen att den höga belåningen är ett reellt problem för samhället i stort. Medierna är sedan inte sena med att fånga upp uttalanden och presentera dem med de mest alarmistiska förtecken.

Men, vad är egentligen problemet med en hög belåning på grund av bostadsköp? Det ska vi reda ut här. Först tittar vi på bakgrunden till problemet och sedan tittar vi på eventuella konsekvenser.

Dyrare bostäder ger större lån

Grunden till att bostadslånen blir större är att bostäderna har blivit dyrare varje år under en lång period. Eftersom inkomsterna inte har haft samma utveckling har det inneburit att bostadsköparna har tvingats ta större och större bolån. Detta är en process som accelererar för varje år som bostäderna ökar i pris och nya bolånetagare kommer in på bostadsmarknaden. Det är både de faktiska lånebeloppen och belåningsgraden som ökar successivt.

Skulderna i procent av den disponibla inkomsten

Med den på vissa håll skenande prisutvecklingen har hushållens skulder i procent av den disponibla inkomsten (netto) ökat med omkring 100% på bara omkring två decennier. Fram till 1996 var den disponibla inkomsten och skuldbördan ungefär densamma. Sedan dess har skulderna ökat i rask takt och numera är skuldsättningen omkring 1,8 gånger den disponibla inkomsten.

Högre inflation ger högre räntor

Att ”lånefesten”, som vissa experter benämner den senaste tidens eskalerande utlåning till bostadsköp, har varit så het de senaste åren beror i mångt och mycket på de mycket låga räntorna. Det har helt enkelt, och är fortfarande, varit mycket billigt att låna. Ett bolån på exempelvis tre miljoner kostar idag omkring 1,50% (rörlig ränta) per år och det motsvarar inte mer än 45 000 kr per år eller 3750 kr i månaden. Det är ett belopp som inte gör särskilt stor skillnad för majoriteten av bolånetagarna.

Att räntan är låg beror på att Riksbanken vill stimulera ekonomin och få inflationen att ta fart. Om inflationen tar fart kommer Riksbanken dock ofrånkomligen att höja räntan och det får till följd att även bolåneräntorna höjs. När räntorna höjs blir det mindre attraktivt och framför allt dyrare att låna och risken är då att bostadspriserna sjunker.

Höga rörliga räntor på stora lån

Skulle bostadspriserna falla generellt kan de som har rörliga räntor på stora bolån få problem. För det första blir det givetvis dyrare att bo. För det andra kan banken komma att kräva ytterligare åtaganden för de bolån som ses som mest riskfyllda. Konsekvenserna kan i särskilt allvarliga fall bli att man inte kan bo kvar utan måste flytta till en mindre och billigare bostad alternativt att banken tar över bostaden.

Det stora problemet

Att en del bolånetagare drabbas av mer akuta problem på grund av att räntorna går upp och värdet på bostaden går ned är inte direkt ett samhällsproblem. Faller värdet på bostäder generellt uppstår dock ett problem som får följdverkningar i samhället som helhet.

Om priserna sjunker kommer många att vilja dra ner på konsumtionen. Det är en psykologisk effekt som är helt naturlig. Om många avstår från att konsumera både stort och smått kommer företagen att tjäna mindre pengar och risken är då stor att arbetslösheten ökar. Detta leder i sin tur till ännu mindre konsumtion, vilket kan föra Sverige in i en lågkonjunktur.

Avanza börjar erbjuda bolån

Nätmäklaren Nordnet har erbjudit bolån till kunder sedan ett par år tillbaka. Förutsättningen för att kunna låna till bostadsköp via den här nätmäklaren är emellertid att man har ett ganska stort sammanlagt sparande på depå eller på andra konton hos sajten. För den produkt som rullas ut hos Avanza i dagarna finns inte samma krav på samlat sparande. På Avanza har alla kunder möjlighet att teckna bolån. I skrivande stund är möjligheten att teckna det nya bolånet emellertid begränsat. Under en viss tid är det endast de som tidigare har anmält intresse som har möjlighet att ansöka.

Bolån+ från 1,29% i rörlig ränta

Avanzas bolåneprodukt går under namnet Bolån+. Lånet marknadsförs under parollen ”billigare, bättre, enklare” och idén är att lånet ska vara ett smartare alternativ till vanliga bolån hos storbanker och bolåneinstitut.

Billigare
Den rörliga bolåneräntan på Bolån+ är i skrivande stund 1,29%. Det är en räntesats som vida understiger de snitträntor som storbankerna och bolåneinstituten erbjuder för tillfället (snitträntor för oktober). Bolån+ är dessutom ett billigare val även för bindningstiderna 3, 5 respektive 10 år.

Samtidigt ska sägas att kraven för att få en ansökan beviljad hos Avanza är lite tuffare än vad de är hos övriga aktörer. Det handlar framför allt om att det inte går att låna till mer än 60% av köpeskillingen eller marknadsvärdet. På så sätt kan man säga att Bolån+ är billigt, men endast om man har råd att betala en större kontantinsats.

Bättre
Att ange ett visst ”bolån” som bättre än ett annat är givetvis lite problematiskt. Som bolånetagare lånar man ju pengar och det kan inte finnas någon kvalitetsskillnad i pengar från olika aktörer. Vad Avanza verkar mena är att det inte finns några extra krav för att man ska kunna få den mest fördelaktiga räntan just nu. Det krävs inget minsta sammanlagt sparande och det finns heller inte några så kallade helkundskrav.

Enklare
Vad Avanza menar med ”enklare” är att alla får exakt samma ränta. Det finns inget behov av att lägga tid och energi på att pruta, utan räntan på varje beviljat lån blir 1,29% för rörliga lån.

Superlån för Private Banking-kunder

Avanza är emellertid ingen komplett nybörjare på bolån. Bankens Private Banking-kunder har under flera år kunnat ta del av erbjudanden om bolån till mycket fördelaktiga räntor. Förutsättningarna för att man ska kunna bli beviljad det så kallade Superbolånet är att det samlade värdet av kapitalet i banken är minst tre miljoner kronor, att lånebeloppet är på mellan 1 – 10 miljoner och att belåningen inte överstiger 50%. För tillfället är utlåningsvolymen för detta erbjudande slut vilket gör att Avanza inte kan bevilja Superbolånet.

En satsning i samarbete med Stabelo

Det är inte Avanza Bank som är långivaren i låneavtalet. I stället är låntagarens motpart en aktör som heter Stabelo AB. Detta är ett nystartat bolag som har som enda verksamhet att erbjuda bolån, detta som ett bolag med tillstånd från Finansinspektionen enligt den nya lagen om verksamhet inom bostadskrediter.

Stabelos metod för upplåning är lite intressant. De pengar man lånar ut kommer nämligen från en så kallad bolånefond som kapitaliseras via tillskott från bland annat försäkringsbolag och pensionsbolag. I många andra länder i Europa är bolånefonder vanliga, men i Sverige har de fram tills nu inte varit aktuella över huvud taget.

Bolånen är en guldgruva för bankerna

När du betalar räntorna på dina bolån, vet du hur mycket som går rakt in i bankernas kassor, det vill säga vad som blir vinst efter att kostnaderna för långivningen är täckta? Tvärtom vad man kan tro i dagens situation med extremt låga räntenivåer tjänar bolåneföretagen mycket stora pengar på bolån. Den så kallade räntemarginalen är faktiskt rekordhög i ett historiskt perspektiv.

Billigt för bankerna att låna

Ett bolåneföretag, såsom exempelvis storbanker som Nordea och Swedbank, använder egentligen inte egna pengar vid utlåning till bostadsfinansiering. I stället lånar bolåneföretagen upp de medel som krävs från bland annat Riksbanken. Med extremlåga räntenivåer överlag är det i princip gratis för bankerna att låna.

Samtidigt är det naturligtvis så att bolåneföretagen har kostnader för långivningen. Det handlar till exempel om de kostnader som är kopplade till krav på likviditetsreserv, kostnader för administration och skatt samt kostnader för kreditförluster. Totalt sett är dessa kostnader emellertid i princip försumbara i sammanhanget.

Enligt Finansinspektionen är bolåneföretagens vinstmarginal på bolån omkring 1,73 procent (siffror från det tredje kvartalet i år). För varje 1000 kr som lånas ut tjänar bolåneföretagen alltså 17,30 kr. Det är en rekordhög marginal och kurvan pekat brant uppåt. För att sätta denna marginal i perspektiv kan nämnas att den genomsnittliga vinstmarginalen vid och efter finanskrisen 2007-2009 vid vissa tidpunkter var så låg som 0,20 procent.

Bolåneföretagens vinstmarginaler på bolåneräntor har ökat successivt i takt med att Riksbanken har sänkt räntan de senaste åren och även om räntorna på såväl rörliga tre månaders lån som bundna lån kan upplevas som mycket låga historiskt sett gör bankerna alltså rekordvinster.

Allt över 0,50% ger ren vinst för bankerna

Enligt en beräkning som SVT Nyheter har gjort innebär den genomsnittliga vinstmarginalen att bolåneföretagen gör vinst på alla lån som löper med en ränta som överstiger 0,50%, vilket torde vara precis alla bolån. Även den som lyckas mycket bra i sin förhandling med banken och erbjuds en ränta på bara strax över 1 procent är alltså en mycket bra kund.

Exempel: Så här mycket tjänar banken
Du lånar två miljoner kronor till finansiering av ett bostadsköp. I förhandlingen med banken lyckas du få en ränta på 1,50% på hela bolånet. Med marginalen på 1% (skillnaden mellan din faktiska bolåneränta och den räntesats där bankens netto blir 0 kr) blir bankens vinst omkring 20 000 kr per år eller omkring 1660 kr per månad.

Pruta och byt bank

När bankerna nu har en rekordhög marginal på sina bolån finns alla möjligheter för den som redan har bolån eller är i processen att köpa en bostad att pruta på de räntenivåer som bolåneföretagen erbjuder. Som sagt gör bolåneföretagen alltså vinst på alla bolån med en ränta som överstiger 0,50% och det är något man ska utnyttja.

Det finns också all anledning att jämföra banker och eventuellt ställa erbjudanden mot varandra. Om ett visst bolåneföretag inte erbjuder möjligheten att pruta finns åtminstone en handfull andra aktörer att vända sig till. Ett givet tips är att ta kontakt med flera banker och begära erbjudanden från respektive aktör för att sedan helt enkelt välja det erbjudande som kostar minst i ränta varje månad. För denna övning kan det vara klokt att välja bort de fyra storbankerna. Det finns nämligen indikationer på att de överlag är mindre intresserade av att få nya kunder över huvud taget. På förstasidan här på sajten Ränta.com finner du en sammanställning av de största bolåneföretagen i Sverige idag.

Källor: SVT, Finansinspektionen (Bankernas marginaler på bolån)